Înstrăinarea imobiliară
Aspecte generale:
- În vederea încheierii oricărui act de înstrăinare imobiliară, părțile se vor prezenta personal sau printr-un mandatar cu procură specială autentificată la un notar public.
- Vânzarea-cumpărarea este un contract sinalagmatic care presupune transmiterea unui bun în schimbul unui preț real și serios, element esențial, care trebuie să corespundă valorii de circulație a bunului.
- Contractul de schimb presupune transmiterea reciprocă a unor bunuri între coschimbași.
- Contractul de întreținere presupune înstrainarea unui bun în schimbul căruia dobânditorul se obligă sa întrețină fie persoana ce i-a transmis bunul și/sau o altă persoană. Întretinerea poate consta în asigurarea de alimente, îmbrăcăminte, medicamente etc. pe timpul cât înstrăinătorul va trăi, iar după moarte s-o înmormânteze.
- Contractul de rentă viageră este acel contract prin care o persoană înstrăinează un bun în schimbul unei prestații periodice în bani, care urmează a i se plăti până la decesul său (renta viageră).
- Donația este un contract solemn care se încheie între părți cu intenția de gratificare a donatarului. Donația poate fi pură și simplă sau afectată de sarcini. Fiind un act solemn, donația se încheie valabil numai în forma autentificată de notarul public.
- Oferta de donație și acceptarea ei se poate face și prin acte separate, dar numai autentificate de notarul public.
- Încheierea oricărui act de înstrăinare imobiliară presupune plata de către cel care înstrăinează a unui impozit pe venitul obținut din transferul proprietății imobiliare din patrimoniul personal corespunzător valorii bunului imobil, care se face venit la bugetul Statului (cu excepția donației între rude ori afini până la gradul al III-lea inclusiv, precum și între soți), iar de către dobânditor a onorariului pentru notarul public, precum și a tarifelor pentru serviciile furnizate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară .
- Forma autentică are și avantajul unei forțe probatorii depline și putere executorie, fără a se mai recurge la o hotărâre judecătorească pentru executare silită.
Acte necesare:
01. Acte care fac dovada deținerii de către înstrăinător a dreptului de proprietate asupra imobilului ce face obiectul actului de înstrăinare imobiliară:
a. Pentru terenuri: actul de dobândire sau titlul de proprietate; ordinul prefectului pentru terenurile aferente construcțiilor;
b. Pentru construcții: actul de proprietate sau autorizația de construire și procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor;
c. Pentru apartamente, în afara actelor enumerate la punctul ”d”, contractul de construire încheiat cu Statul, procesul-verbal de predare-primire a locuinței, contractul de împrumut încheiat cu CEC, dovada achitării integrale a prețului apartamentului emisă de creditor;
d. Alte acte de dobândire (contract de vânzare-cumpărare, act de donație, contract de schimb, contract de întreținere, contract de rentă viageră, certificatul de moștenitor, daca imobilul a fost dobândit prin moștenire).
02.Documentația cadastrală a imobilului întocmită de un expert autorizat și vizată de Oficiul de Cadastru, iar în cazul dezmembrării sau al alipirii mai multor parcele de teren, documentația cadastrală avizată cu propunerea de dezmembrare/alipire.
03.Încheierea de intabulare a imobilului emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară competent, care face dovada înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate, cu efect de opozabilitate față de terți.
04.Certificat de performanță energetică a clădirii întocmit de un expert autorizat în acrest scop, conform Legii nr. 372/2005, în cazul apartamentelor și construcțiilor cu destinație de locuință.
05.Certificat de atestare fiscală privind imobilul, emis de Direcția de Impozite și Taxe Locale în circumscripția căreia este situat imobilul, din care să rezulte achitarea la zi a taxelor și impozitelor aferente imobilului, valabil numai în luna emiterii.
06.Pentru apartamente, adeverință eliberată de Asociația de proprietari a blocului din care să rezulte achitarea la zi a cheltuielilor de întreținere aferente apartamentului (va cuprinde numele și prenumele în clar, precum și semnătura, atât a administratorului, cât și a președintelui asociației de proprietari și va primi număr de înregistrare).
07.Pentru terenurile intravilane libere de construcții, la autentificarea contractelor de vânzare-cumpărare, în mod facultativ, la solicitarea cumpărătorului, se va prezenta de către vânzător un certificat de urbanism din care să rezulte regimul economic, tehnic și juridic al terenului. În cazul actelor de dezmembrare, alipire sau a constituirilor de servituți, certificatul de urbanism este obligatoriu, sub sancțiunea nulității absolute a actului.
08.Extrasul de carte funciară pentru autentificare (valabil 3 zile lucrătoare) care va putea fi obținut numai de către Notarul Public care autentifică actul, la solicitarea părților cu cel puțin 2 zile înainte de data convenită pentru semnarea actului.
09.Dovada achitării la zi a facturilor de utilități.
